Otázka
Otec mi chce darovať byt, ktorého je po smrti mamy výlučným vlastníkom. Mama pred časom zomrela. Mám ešte brata, ktorý sa o rodičov ale dlhodobo nijako nezaujímal a má aj rôzne problémy so zákonom. Otec chce predísť tomu, aby brat byt získal v prípade jeho smrti podiel na byte a domáhal sa jeho užívania. Bolo nám poradené, že je výhodnejšie byt predať, ako darovať. Začala som chodiť na vysokú školu a nie som zárobkovo činná, chodím len na brigády. Kúpiť byt by som mohla preto len za symbolickú cenu, napr. jedno euro. Na to nám ale jeden známy povedal, že takýto predaj je možné napadnúť, lebo je to proti zákonu a dobrým mravom. Je to pravda?
Odpoveď
Z hľadiska dedičského konania je rozdiel, či došlo k predaju alebo darovaniu bytu jednému z potomkov. Pri dedení zo zákona sa totiž dedičovi do jeho podielu započíta to, čo za života poručiteľa od neho bezplatne dostal, pokiaľ nejde o obvyklé darovania. Z uvedeného dôvodu dochádza v praxi k prevodu nehnuteľností za života vami uvedeným spôsobom, často práve za symbolickú cenu. Sama skutočnosť, že účastníci zmluvy o prevode vlastníctva bytu (alebo inej obdobnej kúpnej zmluvy) sa pri jej uzavretí dohodli na kúpnej cene napr. 1 €, neznamená samo o sebe porušenie zákona. Súdna prax sa už v minulosti zhodla na názore, že sa neprieči zákonu, pokiaľ účastníci kúpnej zmluvy v prípade, na ktorý sa nevzťahuje cenová regulácia, dojednajú kúpnu cenu vo výške, ktorá je buď vyššia alebo nižšia ako cena obvyklá (trhová). Sama skutočnosť dohodnutia nízkej ceny teda nepredstavuje rozpor so zákonom (a nezakladá tak absolútnu neplatnosť tohto právneho úkonu). Obdobne, samo dojednanie kúpnej ceny v tejto výške nie je v rozpore s dobrými mravmi, nemá spoločensky neakceptovateľné ciele, ani dôsledky, ktoré by boli v kolízii s dobrými mravmi. Tým samozrejme nie je vylúčené, že v individuálnom prípade by dojednanie takejto extrémne nízkej ceny, ako jeden z faktorov uzatvorenia kúpnej zmluvy, mohol indikovať konanie v rozpore s dobrými mravmi. Súlad právneho úkonu (v tomto prípade celej kúpnej zmluvy) s dobrými mravmi treba však posudzovať vždy komplexne, so zreteľom na konkrétnu situáciu účastníkov úkonu, s prihliadnutím na všetky rozhodujúce okolnosti. Uzatvorenie kúpnej zmluvy za symbolickú cenu (napr. jedno euro) najmä medzi rodičmi a dieťaťom, medzi ktorými nie sú narušené vzťahy, rodičia sa starajú o dieťa a naopak dieťa sa v starobe stará o rodičov, je preto podľa nášho názoru úplne v poriadku. Odporúčame však vec komplexne posúdiť, dobrý advokát Vám isto poradí aj so správnymi zmluvnými formuláciami. Navyše, je potrebné dať pozor aj na daňové dôsledky takéhoto úkonu.
S dôverou sa na nás obráťte, ak máte podobný problém alebo nemáte istotu ohľadne aktuálnosti odpovede. Ponúkame výhodné cenové podmienky, ak potrebujete k tejto odpovedi dodatočné informácie. Malá investícia do preventívneho poradenstva vie ušetriť dodatočné náklady na odstraňovanie problému, ktoré môžu byť niekedy až niekoľkonásobne vyššie.